Lượng giao dịch trên thị trường bất động sản tăng đều từ đầu năm đến nay, giá đã tăng 3-7% so với năm ngoái. Tuy nhiên, vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà: Giữa năm 2017 có khả năng thừa nhà ở cao cấp

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà

Định hướng của chúng ta là kiểm soát và phát triển thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững. Thị trường bất động sản có tác động quan trọng trong việc phát triển kinh tế vĩ mô.

Hiện chúng ta vẫn đang hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển thị trường. Các văn bản quy phạm pháp luật vẫn có sự chồng chéo. Thông tin và minh bạch thông tin về thị trường bất động sản vẫn đang ở bước đầu.

Nguồn lực cho bất động sản, chúng ta tới đây sẽ phát triển thêm các thể chế tài chính để hỗ trợ phát triển cho thị trường, thúc đẩy vốn cho thị trường.

Đánh giá về thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khủng hoảng chưa, bong bóng chưa? Theo Bộ trưởng Phạm Hồng Hà, Thủ tướng rất quan tâm đến thị trường bất động sản, và có chỉ đạo cần ổn định cho thị trường.

Phân tích trên một số các yêu tố cơ bản theo thông lệ quốc tế ví dụ như sự ổn định về kinh tế vĩ mô, tình hình đầu tư, trong thời gian trước mắt chưa có dấu hiệu quá bất bình thường trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, có 3 yếu tố đang diễn ra hiện nay trên thị trường, chúng ta phải đặc biệt lưu ý:

Một là, lệch pha trong nguồn cung: nguồn cung căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng nhiều hơn nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Nếu chúng ta thực hiện hết các dự án bất động sản thì có khả năng cuối năm 2016 và đầu năm 2017, chúng ta sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp.Trong khi đó nguồn cầu lớn nhất trên thị trường hiện nay là nhà thu nhập thấp.

Hai là, tốc độ tăng dư nợ tín dụng, hiện nay chúng ta vẫn ở giới hạn an toàn nằm ở mức 8%. Tuy nhiên, phần lớn tín dụng lại chỉ tập chung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ tập trung 1 số nhà đầu tư. Tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu như chúng không kiểm soát tốt tài chính.

Ba là, dư luận có nhiều ý kiến về việc tăng giá sản phẩm do tác động của nhà đầu tư thứ cấp, đã bắt đầu có đầu cơ, dự án tăng từ 3-7%, cục bộ ở một số dự án có sự tăng giá cao hơn rất nhiều. Đây là kết quả của đầu cơ, của một số đơn vị bán hàng đẩy giá. Tuy nhiên, hiện tượng này cũng chưa phải phổ biến.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng khuyến cáo các thành viên Hiệp hội bất động sản, kiểm soát chặt chẽ hơn các dự án của mình.

Ông Đỗ Đức Duy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng giải thích các kiến nghị

Ông Đỗ Đức Duy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Thời gian cấp giấy phép xây dựng, chúng tôi làm rõ thêm. Nghị quyết 19 nêu rõ, thời gian từ khi chuẩn bị đầu tư đến khi khởi công công trình, luật hiện nay quy định, thời gian cấp giấy phép xây dựng 30 ngày đối với dự án, 15 ngày đối với nhà riêng lẻ. Chúng tôi đã đề nghị rút ngăn thời gian này và cũng mở rộng thêm đối tượng miễn cấp giấy phép xây dựng, lồng ghép thủ tục vào nhau để rút ngắn thời gian.

Về vấn đề giá bán nhà ở xã hội, xây dựng giá bán nhà ở xã hội chỉ thực hiện 1 lần, vấn đề này luật đã quy định rõ và không thay đổi.

“Chúng tôi sẽ phối hợp với Sở TNMT, các bộ ngành để thống nhất diện tích 20% phát triển nhà ở xã hội trong các dự án.” Thứ trưởng Đỗ Đức Duy nói

Về gói hỗ trợ cho thị trường bất động sản, chính sách đã có rồi, quy chế có rồi nhưng vấn đề lớn nhất hiện nay là gói mới nhưng hiện nay NHNN và Bộ Xây dựng vẫn đang phải cân đối nguồn vốn.

Vấn đề bán nhà cho người nước ngoài, mở có lộ trình điều kiện kiểm soát nhất định. Luật đang khoanh vùng những khu vực không được phép bán nhà cho người nước ngoài.

Ngân hàng không bảo lãnh 20% nhà thương mại trong dự án nhà ở xã hội

Ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân, nêu một số khó khăn trong kinh doanh nhà ở xã hội:

Dự án nhà ở xã hội, luật yêu cầu chủ đầu tư phải công bố giá trước khi triển khai dự án. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai xây dựng có nhiều trường hợp bất khả kháng xảy ra như giá thép tăng. Chúng tôi kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp để nguồn cung, giá nguyên vật liệu cho dự án nhà ở xã hội ổn định.

Vấn đề dự án nhà ở xã hội được dành 20% cho phần thương mại. Hiện nay, luật yêu cầu nhà bán ra phải có bảo lãnh, 80% dự án là nhà ở xã hội chúng tôi đã bán hết, 20% phần thương mại còn lại khó bán vì ngân hàng không bảo lãnh 20% này, họ chỉ chấp nhận bảo lãnh cả dự án. Điều này thực sự gây khó cho doanh nghiệp.

Bà Hương Trần Kiều Dung, CEO FLC Group kiến nghị tiếp tục có chính sách kích cầu thay gói 30.000 tỷ

Bà Hương Trần Kiều Dung, CEO FLC Group

Bà Dung cho biết gói 30.000 tỷ cũng chỉ đến cuối năm là hết, nên tiếp tục đưa ra những chính sách kích cầu tiếp theo cho thị trường.

Ngoài ra, theo bà Dung thì quy định cấp giấy chứng nhận và bán nhà cho người nước ngoài chưa rõ, làm khó cho doanh nghiệp khi triển khai dự án. Khó khăn trong việc đền bù ở những dự án khi di chuyển mồ mả.

Bên cạnh đó, việc thủ tục cấp phép xây dựng năm 2016 tốn nhiều thời gian hơn 2015. Năm 2015 chỉ mất 114 ngày nhưng đến 2016 thì phải mất 166 ngày. Nguyên nhân do Sở TNMT cải cách thủ tục, nên kiến nghị rút ngắn thủ tục này.

Việc quy định 20% diện tích dự án phải làm nhà xã hội, thì 1 tòa chung cư 30 tầng đã mất 6 tầng làm nhà ở xã hội, gây khó khăn trong bán hàng. Bà Dung kiến nghị nên áp dụng quy định này với từng địa phương khác nhau.

Chủ tịch GP Invest: Cùng thời điểm, có tới 3 đoàn thanh tra làm việc với doanh nghiệp

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest

Theo ông Hiệp, việc ban hành Thông tư sửa đổi Thông tư 36 vừa qua của NHNN, có những điều chỉnh phù hợp sau khi có nhiều ý kiến của Bộ Xây dựng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, các chuyên gia, báo chí…DN rất cần những tiếng nói như vậy, góp phần phát triển thị trường bền vững.

Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nêu lên một số khó khăn với doanh nghiệp:

1.Mâu thuẫn điều 57 Luật kinh doanh bất động sản, trong đó quy định doanh nghiệp phải cấp sổ đỏ cho người mua nhà, trong trường hợp hợp đồng chỉ đóng 95%. Nhiều dự án đã bàn giao chưa thu hết được 5% còn lại của khách mà vẫn phải làm sổ đỏ, chưa thu được 5% tức là phải thanh lý hợp đồng rồi mới làm được. Cái này làm khó cho doanh nghiệp. Về lâu dài phải sửa luật.

2. Quy đinh 20% đất của dự án để làm nhà ở xã hội, nhưng mâu thuẫn trong trường hợp dự án cắt 20% đất làm trường học, đề nghị cần có sự bổ sung giảm tải cho do nghiệp. Vô hình chung nhiều dự án có đơn giá đất cao, cái này là sự vô lý. Nên xem xét hỗ trợ cho doanh nghiệp, những dự án nào có trường học nên bỏ quy định cắt 20% cho nhà ở xã hội.

3. Cải tạo chung cư cũ còn lúng túng chưa có sự hướng dẫn cho doanh nghiệp. Cái khó nhất dân tại các chung cư cũ, hệ số đền bù làm khó cho doanh nghiệp trong công tác thỏa thuận với người dân.

4. Giấy tờ nhiều, phức tạp gây khó cho doanh nghiệp. Hiện nay các thủ tục hành chính phức tạp làm khó cho doanh nghiệp trong quá trình triển khai dự án.

5. Thanh tra dự án liên tục, chúng tôi làm ăn chính đáng nhưng liên tục có thanh tra. Chẳng hạn như Thanh tra của Cục thuế, Thanh tra Thành phố, Thanh tra quận Hoàng Mai, mặc dù Thủ tướng đã có yêu cầu trong cùng 1 thời điểm chỉ nên có 1 đoàn thanh tra.

Ông Tạ Văn Tố, Tổng Giám đốc CEO Group: Làm thủ tục dự án rất khó khăn

Hiện CEO Group đang triển khai dự án nhà ở xã hội, gặp một số khó khăn:

Thủ tục nhiều như xác định giá bán: Hiện đang thực hiện xác định giá bán làm 2 lần, một lần làm cơ sở chủ đầu tư triển khai kinh doanh. Lần thứ hai làm cơ sở để chủ đầu tư làm sổ đỏ.

“Chúng tôi xin kiến nghị, việc xác định giá bán chỉ làm một lần để làm cơ sở cho tất cả các thủ tục.” ông Tố nói

Một vấn đề khác khó khăn, đó là đối với các khách hàng vay tiền mua nhà xã hội. Các khách hàng có HĐMB tới đây sẽ gặp nhiều khó khăn, bởi Thông tư 25 có hiệu lực, chỉ giải ngân giải ngân cho vay khách hàng kể từ ngày 1/6 đến ngày Thông tư 25 có hiệu lực (ngày 1/8) đáp ứng quy định của chương trình và đủ điều kiện áp dụng mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở, các ngân hàng thực hiện hoàn trả phần chênh lệch lãi suất hoặc bù trừ cho khách hàng.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng: Hiện tại theo quy định của pháp luật, khi xây dựng công trình phải đảm bảo khoảng lùi về phía sau biển 100m. Nhưng hiện vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về quy định này, nên rất khó khăn trong việc xác định về quy hoạch để triển khai dự án.

Ông Nguyễn Trần Nam: Cảnh báo thị trường bất động sản phát triển lệch lạc

Theo ông Nguyễn Trần Nam, chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam lượng giao dịch trên thị trường bất động sản tăng đều từ đầu năm đến nay. Tổng số giao dịch tại Hà Nội và TPHCM trong 6 tháng đầu năm 2016 khoảng 15.300 giao dịch, so với 18.000 giao dịch cùng kỳ năm 2015, song chất lượng giá trị giao dịch cao hơn.

Ông Nguyễn Trần Nam: Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam

Giá bất động sản tăng 3-7% có cao hơn so với cùng kỳ năm 2015 là 3-5%. Hàng tồn kho hiện còn 37.489 tỷ so với cùng kỳ 2015 là 67.443 tỷ VND.

FDI vào thị trường bất động sản có 25 dự án mới và giá trị vốn đầu tư tăng thêm 604,8 triệu USD tăng hốn với cùng kỳ năm 2015 là 7 dự án và tổng vốn 465,5 triệu USD.

Hệ thống chính sách về bất động sản đã bắt đầu phát huy tác dụng trên thực tế và từng bước đi vào thực tế. Các doanh nghiệp lớn vẫn đang là các doanh nghiệp dẫn đầu xu hướng thị trường.

Tuy nhiên thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro như cơ cấu hàng hóa trên thị trường có sự mất cân đối, thiếu vắng sản phẩm giá trung bình và thấp. Việc phát triển nhà ở xã hội có xu hướng chậm lại.

Phân khúc nhà ở cho thuê chưa có điều kiện phát triển, thông tin trên thị trường chưa có sự đầy đủ, hệ thống toàn diện, năng lực phần lớn các chủ đầu tư còn yếu cả về tài chính và năng lực quản lý, phát triển dự án…Để khắc phục nguy cơ này, tiếp tục cần đến nỗ lực của Hiệp hội và Bộ xây dựng.

Nếu không có những cảnh báo, thị trường rất có thể xảy ra tình trạng lệch pha cung -cầu mà trước đây thị trường đã gặp phải.

Theo Trí thức trẻ